Allt om dolda fel och vad det innebär

Dolda fel och konflikter om sådana har tyvärr blivit allt vanligare. Det handlar ofta om långdragna processer mellan köpare och säljare och där det dessutom finns en oviss utgång. Dolda fel handlar till stor del om tolkningar, vilket gör varje fall och ärende unikt. Här följer därför allt om dolda fel och vad det innebär.

Många köpare ser sig själva som utan skyldigheter i samband med att man köper en bostad. Det skapar problem där köparen helt förlitar sig på att säljaren - och mäklaren - säljer en bostad utan några fel eller brister. Som säljare har man en skyldighet att rapportera de fel som man vet om och de brister som man vet finns i bostaden. Det handlar emellertid inte om att sådana inte kan finnas.

En köpare har en skyldighet som ligger i att undersöka bostaden. Det kallas för undersökningsplikt och den innebär att man ska undersöka bostaden både rent funktionellt och rent estetiskt - det gäller även för områden som är svåra att komma åt och nå.

Bostadsaffärer idag - särskilt i Stockholm - sker snabbare än förr. Inom loppet av någon vecka kan ett kontrakt skrivas och där köparen och säljaren ingår ett avtal. Det kan leda till konflikter om dolda fel och detta av den enkla anledningen att köparen inte tar sin skyldighet i att undersöka bostaden på allvar.

Att exempelvis anlita en besiktningsman är ett enkelt sätt att få konkreta svar på bostaden skick - brister, fel och nackdelar - och det handlar om en rejäl investering. Betalar man åtskilliga miljoner kronor för en bostad så kan man också betala några tusenlappar för en besiktningsman och säkerställa ett kvalitativt köp.

Vad är ett dolt fel egentligen?

Vad räknas då som ett dolt fel? Även om man anlitat en besiktningsman så kan det finnas fel och brister i en bostad. Ett dolt fel ska inte ha kunnat upptäckas i samband med en besiktning och det ska heller inte ha kunnat anas med tanke på bostadens ålder. Det senare kan exemplifieras av att ett hus som byggts under 60-talet och vars tak aldrig bytts ut förmodligen har ett tak vars skick är undermåligt. Detta baserat på ålder och de minimala åtgärderna som vidtagits: där blir det svårt att hävda dolt fel.

Samma sak kan gälla för exempelvis en dränering som kan förväntas bli tvungen att utföra om en sådan aldrig skett tidigare. Även lukter ska räknas in i den undersökningsplikt man har. Luktar det fränt av mögel eller kommer det en unken doft från källaren så bör detta undersökas mer noggrant. Man kan inte hävda det som ett dolt fel om det handlar om en odör som inte går att missa.

Dolda fel kan hävdas i tio år efter tillträdesdagen och som säljare så kan lösa en dolda fel försäkring. Den ger dig viss trygghet, men det är ingen garanti mot framtida konflikter. En sådan försäkring gör att försäkringsbolaget åtar sig att företräda dig vid en eventuell process och rättegång. Skulle du bedömas som skyldig så täcker försäkringsbolaget kostnaden, men där du kommer att få betala en självrisk som motsvarar 30% av det totala beloppet. En trygghet, men långt ifrån någonting vattentätt.

Var ärlig och transparent som säljare

Den bästa lösningen för att undvika konflikter om Dolda Fel? Ärlighet. Det många säljare gör fel är att man gömmer fel och brister som man vet finns i bostaden. Det sker som en naturlig följd av att man vill få så mycket pengar som möjligt. Man kan vända på det resonemanget också: om du bott i en bostad under en tid och upptäckt vissa fel och brister - är det då inte troligt att den nya ägaren kommer att upptäcka dessa också?

Ju fler fel man meddelar en köpare, desto mindre finns det att anmärka på i slutändan. Har du skrivit in i köpekontraktet att det finns en fuktskada i badrummet så blir det väldigt svårt för en köpare att hävda detta som ett dolt fel i framtiden, eller hur? Mer öppenhet och mer ärlighet minimerar risken för konflikter.

Kontakta oss redan idag - vi säljer din bostad i Hallonbergen!

8 jun 2020